La derogación de la Ley de Alquileres mediante DNU pone a los inquilinos en una situación aún más vulnerable: además de eliminar las regulaciones para negociar contratos y ajustes con un mínimo piso de equidad, los precios de los alquileres siguen subiendo sin control. «Hoy, para poder ingresar a una vivienda, necesitás unos dos millones de pesos», asegura el presidente de Inquilinos Córdoba.

Durante 2023, la preocupación principal en torno a la Ley de Alquileres era cómo generar los mecanismos de control adecuados para que desarrollistas inmobiliarios y administraciones no incumplieran lo establecido por la normativa.

Hoy, la discusión retrocedió bastante: luego que el presidente Javier Milei derogara la ley por decreto (DNU 70/2023), el sector inquilino se encuentra aún más desprotegido que antes. Sin la regulación del Estado, sin medidas para garantizar un piso mínimo de equidad en las negociaciones, creció la oferta de viviendas en alquiler, pero los precios no han bajado. Por el contrario, destaca Maximiliano Vittar, en diálogo con La tinta, “vemos contratos en dólares, precios iniciales altísimos. No se ve el equilibrio que decían iba a generar la derogación de la ley”. 

El presidente de Inquilinos Córdoba y coordinador del Movimiento de Inquilinos Nacional explica que “los precios no sólo no han bajado, sino que se han mantenido y eso, en este marco, significa que han subido, porque un departamento que en su momento salía $180.000 con contrato a tres años, ahora lo encontrás al mismo precio, pero con contrato a dos años y con ajustes trimestrales. Vemos a las inmobiliarias tratando de demostrar que hay mayor oferta y que es un beneficio para quienes alquilan, pero indirectamente los precios aumentaron. Hay una falta de debate en términos serios y responsables, más que expresar lo que sucede en la realidad, hay posiciones sectarias que expresan intereses políticos y económicos”.

La vivienda, un derecho para acceder a otros derechos

El acceso a la vivienda es una problemática importante en todo el país y, particularmente en Córdoba, el desarrollismo inmobiliario genera cada vez más viviendas, pero quedan en pocas manos: la población inquilina aumenta -ya es el 50%- y se agudiza el déficit habitacional. Hoy, la mitad de la población no sólo no accede a una vivienda propia, sino que apenas logra sostener el alquiler del espacio que habita. El derecho a la vivienda no es una isla, sino que afecta la calidad de vida, limita las oportunidades y el acceso a otros derechos. “No solamente ha ido avanzando el costo del alquiler en relación al salario de un trabajador, lo cual vulnera el derecho constitucional y humano de accesibilidad a la vivienda, sino que también va avanzando sobre otros derechos, como es el derecho a la educación. La mayoría de los jóvenes que vienen a estudiar a Córdoba provienen de familias de clase media, habiendo aumentado el costo más de un 200%. Hoy, para poder ingresar a una vivienda, necesitás unos dos millones de pesos. No es un costo que pueda afrontar una familia de clase media”, sostiene Vittar. 

Muchos jóvenes desisten de continuar sus estudios y no logran acceder a estudios universitarios. Otros optan por alojarse en pensiones -con contratos mucho más informales e inestables-, viajan todos los días de localidades cercanas a las ciudades -considerando también los aumentos desmedidos en las tarifas de transporte-, vuelven a vivir a las viviendas familiares o se exponen a condiciones de hacinamiento. “Se dificulta la independencia económica y la planificación de la vida. Los precios no han bajado y los jóvenes, junto con los jubilados, son el sector que más se ve afectado con el impacto del alquiler. La Encuesta Nacional de Inquilinos realizada por la consultora Sentimientos Públicos arrojó que el 50% de los inquilinos son hijos de inquilinos y que el 60% de quienes comparten vivienda tienen entre 16 y 40 años, es decir, se trata de una población joven a la que le cuesta, incluso, ser inquilina. Casi el 80% comparte una habitación”, destaca. 

La derogación de la Ley de Alquileres pone al sector inquilino en una situación aún más vulnerable al verse desprovisto de regulaciones a la hora de negociar los contratos. La retirada del Estado en materia de vivienda no se traduce en libertad para ambas partes, la inequidad entre propietarios e inquilinos no se puede soslayar. Los contratos se pueden realizar por cualquier plazo (hasta ahora, la Ley establecía una duración de tres años), las partes deben pactar el ajuste periódico del valor de los alquileres (que estaba fijado cada seis meses) y en cualquier moneda (no solo en pesos, sino también en dólares, criptomonedas y otras divisas). Por otra parte, el monto y moneda del depósito de garantía para ingresar a un inmueble deberá ser acordado sin un tope fijado por el Estado (anteriormente, no podía superar el costo del primer mes de alquiler y debía ser devuelto, a valor actualizado, al concluir el contrato). 

La Encuesta Nacional de Inquilinos mencionada anteriormente puso en evidencia que el 55% de la población argentina está de acuerdo con la regulación del Estado en el mercado de alquileres: de esta fracción, 62% son inquilinos y casi el 49% propietarios. Dato no menor, incluso entre quienes votaron al actual presidente, un 42% está a favor de la regulación estatal de los alquileres. 

Consensos y articulación

En relación al masivo paro general realizado ayer, que llenó las calles de todo el país en contra de la Ley Ómnibus que pretende -entre más de 300 modificaciones- derogar la Ley de Alquileres, Maximiliano Vittar sostiene que “hoy, sin la Ley y viendo la situación muy compleja que vivimos en términos de alquileres, creo que si no hay una expresión fuerte y contundente la calle, la dirigencia política no va a accionar favorablemente. El campo popular venía generando ciertas discusiones y tensiones, pero estaban dispersas, no hay una articulación concreta”.

Para el especialista, en este escenario, hay varios puntos importantes: poder generar un consenso entre los pequeños propietarios, generar más articulación entre las organizaciones sociales y sindicales, interpelar a la dirigencia política y despertar a muchos inquilinos “que seguramente hoy están con contratos realizados con la Ley de Alquileres, pero que pronto se van a acabar”.

Vittar asegura que es urgente generar acuerdos, ya que “este tema no tiene que ser una preocupación sólo de quienes alquilan, sino también de los pequeños propietarios. Hay que demostrar cuánto efectivamente se está operando desde el sector inmobiliario y preguntarnos si la mayoría de inquilinos -que están cerrando acuerdos porque no consiguen otra cosa o porque les dicen que es eso lo que tienen que aceptar- lo van a poder pagar. ¿Qué condiciones va a tener un inquilino informal, cuentapropista o trabajador registrado, para pagar un alquiler por mes, con ajustes trimestrales de acuerdo al IPC? De acá a seis meses, esa situación va a terminar generando un conflicto social también para los propietarios porque, en algún momento, ese inquilino va a tener que elegir entre comer o pagar el alquiler. Por eso, creo que tenemos que tratar de buscar una cierta concertación, para que también los pequeños propietarios entiendan que la libertad de mercado existe y es equitativa siempre y cuando haya una oferta desde el Estado también. Si no hay oferta del Estado, no hay una igualdad de condiciones de negociación porque son dos esferas enfrentadas: uno ve a la vivienda como una mercancía y otro lo ve como un acceso a un derecho constitucional. Si el Estado no está presente en ese equilibrio, la verdad es que es una situación de mucha desigualdad, tiene que haber un cierto valor de referencia”.

FUENTE: La Tinta. Nota completa aquí. Por Julieta Pollo / Imagen de portada: Iván Brailovsky.